Vi tilbyder vores kunder specialiseret rådgivning om miljø- og planforhold samt alle de områder der knytter sig hertil.

DLA_Ikon_FastEjendom_01

Fast ejendom

I DLA Piper rådgiver vi både private og offentlige aktører om de mange regulatoriske forhold, der gør sig gældende for planlægning, arealanvendelse, herunder naturbeskyttelse samt miljøret. Vores team af advokater på området er højt specialiserede og forstår at tage højde for både forretningsmæssige aspekter og de mange involverede interessenter.

Planforhold, arealanvendelse i øvrigt samt miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)

I henhold til planloven opdeles Danmark i forskellige zoner, og den konkrete arealanvendelse reguleres bl.a. gennem en række planer, herunder i sidste ende lokalplaner, som bl.a. fastlægger formålet med planlægningen og områdets konkrete anvendelsesmuligheder, bebyggelsesprocent, bygningers ydre fremtræden, beplantning og eventuel ekspropriationsadgang. Der er herudover fastsat nogle overordnede begrænsninger i arealanvendelsen i bl.a. naturbeskyttelsesloven.

Miljøvurdering af henholdsvis planer og programmer og konkrete projekter (VVM) har siden 2016 været reguleret i miljøvurderingsloven. VVM står for Vurdering af Virkningerne på Miljøet.

Planforhold

Planloven giver myndighederne beføjelse til at fastsætte detaljerede regler om et bestemt område i Danmark, eksempelvis gennem landsplandirektiver samt kommune- og lokalplaner. Det kan bl.a. omhandle:

  • By- og landzoner
  • Sommerhusområder
  • Områder der må bruges til industri, boliger og offentlige formål
  • Områder til detailbutiksplaceringer, arealudvikling mv.

Derudover indeholder planloven ekspropriationsadgang for myndighederne og regler om eventuel kommunal pligt til at overtage en given ejendom, hvis ejendommen er udlagt til offentlige formål.

Det er også vigtigt at kende til planlovens meget omfattende regler om offentliggørelse og høring af forslag. Hvis reglerne ikke bliver overholdt, kan det i yderste konsekvens betyde, at myndighedernes beslutning er ugyldig. Afhængigt af den enkelte sag kan det føre til både erstatning og nedrivning af allerede opført bebyggelse.

I DLA Piper rådgiver vi både private virksomheder og personer samt offentlige myndigheder om planer for arealanvendelse baseret på vores dybtgående viden om planlovens forhold. Vi kan også hjælpe med at vurdere, om en konkret plan eller afgørelse med henvisning til en plan, opfylder kravene og er lovlig.

Arealanvendelse og naturbeskyttelse

I dansk ret er der fastsat en række begrænsninger i arealanvendelsen bl.a. begrundet i natur- og områdebeskyttelse. Reglerne findes for størstedelens vedkommende i naturbeskyttelsesloven samt i planlovens bestemmelser om arealanvendelse i landzone.

Der er i naturbeskyttelsesloven bl.a. regler om:

  • Beskyttede naturtyper / plante- og dyrearter,
  • Beskyttelseslinjer, herunder standsbeskyttelseslinjen
  • Internationale naturbeskyttelsesområder
  • Fredninger

Der arbejdes som udgangspunkt med overordnede forbud mod ændringer i tilstande, opførelse af nyt byggeri mv. i landzonen og særligt i beskyttede naturområder, og som undtagelse hertil bl.a. dispensationsmuligheder / mulighed for at opnå tilladelse.

Der er i forbindelse med tilladelse til opførelse af byggeri eller dispensationer mv. inden for beskyttede områder samt øvrig planlægning i områderne fastsat administrative regler om høring mv. af bl.a. naboer, der skal iagttages.

Vores specialiserede advokater kan rådgive dig som myndighed eller privat / virksomhed inden for bl.a.:

  • Vurdering af, om dispensation / afslag på dispensation er gyldigt meddelt
  • Ansøgninger om dispensation til ny bebyggelse mv. i områder, der er fredede, omfattet af strandbeskyttelseslinjen, ligger i landzone og lign.
  • Efterfølgende proceshåndtering (f.eks. ved oversete forpligtelser med myndighedskrav om retlig eller fysisk lovliggørelse, klagesager mv.)
Klimasikring og kystbeskyttelse

Vi rådgiver både private og offentlige myndigheder om reglerne inden for klimasikring, herunder regler om kystbeskyttelse.

Klimasikring, herunder kystbeskyttelse vil ofte være delvist grundejerfinansieret via dannelse af kystbeskyttelseslav. Dette kræver en stillingtagen til fordeling af anlægsudgifterne og de fremtidige vedligeholdelsesudgifter. Fordelingen skal naturligvis ske under overholdelse af saglige forvaltningsretlige kriterier – ikke mindst lighedsbehandlingsprincippet, og det kan være ganske kompliceret, særligt når der er tale om større projekter.

Miljøvurderinger

Visse planer og programmer samt visse konkrete projekter kræver en miljøvurdering.

I dag reguleres både miljøvurdering af planer og programmer (de tidligere ”SMV’er”) og miljøvurdering af konkrete projekter (VVM) i miljøvurderingsloven. Tidligere var den strategiske miljøvurdering reguleret i sin egen lov, mens VVM blev reguleret via planloven.

Før en miljøvurdering foreligger, kan en række planer og programmer ikke blive endeligt vedtaget, og et konkret projekt omfattet af lovens bilag må ikke sættes i gang.

Begge typer af miljøvurderinger skal omfatte en vurdering af en række specifikke forhold, og der er nogle helt præcise regler for, hvornår og hvor meget offentlige myndigheder og andre mulige interessenter skal inddrages.

Vores advokater hjælper virksomheder, borgere og myndigheder i forhold til processen. Hvis det er hensigtsmæssigt, kan vi deltage i en eventuel følgegruppe i miljøvurderingsprocessen. Vi kan også hjælpe med at gennemgå offentliggjorte miljøvurderinger med henblik på kommentering heraf under høringsfasen, og vi kommer med vores vurdering af, om de materielle og/eller formelle regler er overholdt. Hvis ikke de er, kan vi også føre en klagesag i det relevante klagenævn (Planklagenævnet og/eller Miljø- og Fødevareklagenævnet).

Potentielt forurenende virksomheder

Der er kommet langt større fokus på virksomheders, infrastrukturs samt visse byggeprojekters og anlægsarbejders påvirkning af det omgivende miljø. Det har betydet, at mulighederne for at disponere over fast ejendom i stigende grad er underlagt miljø-, plan- og byggelovgivningen.

Vores rådgivning inden for miljøret

Det såkaldte ”forureneren betaler”-princip betyder, at forpligtelserne er pålagt den, der forurener, som oftest driftsherren. Forurenerens forpligtelse kan i forhold til myndighedernes mulighed for at give påbud ikke overdrages. Privatretligt kan der indbyrdes aftales andre muligheder.  

I forbindelse med overdragelse af fast ejendom kan vi hjælpe med at udarbejde de nødvendige miljøklausuler, der omfatter det aftalebaserede mangelsansvar og det ikke overdragelige forureneransvar for miljøforhold, f.eks. i forbindelse med en efterfølgende konstatering af jordforurening.

Ansøgning om godkendelse af forurenende virksomhed

”Listevirksomheder” (potentielt forurenende virksomheder omfattet af listebekendtgørelsen) reguleres på en lang række forhold, og der kræves miljøgodkendelse inden idriftsættelse af virksomheden og ved visse ændringer og udvidelser.

Vi hjælper med ansøgning om godkendelse af potentielt forurenende virksomhed. Vores rådgivning omfatter:

  • Forhandlinger med myndighederne
  • Hjælp ved udarbejdelse af miljøvurderinger
  • Hjælp til udarbejdelse af kontraktforhold til tekniske rådgivere

Derudover hjælper vi med:

  • Screening af projektet i forhold til den forvaltningsretlige regulering
  • Vurdering af, om myndighedskrav er gyldigt meddelt
  • Vurdering af yderligere selvvalgt regulering, f.eks. ud fra CSR-strategi
  • Efterfølgende proceshåndtering (f.eks. ved oversete forpligtelser med myndighedskrav om retlig eller fysisk lovliggørelse)

Vi rådgiver også brancheregulerede eller anmeldelsespligtige virksomheder.

Miljøskade

Implementeringen af miljøansvarsdirektivet i dansk ret betyder, at myndighederne i ganske særlige og meget alvorlige tilfælde kan træffe afgørelse om, at den virksomhed, der har forurenet, er ansvarlig for skaderne og skal foretage afværge og genetablering af den hidtidige tilstand, også selvom den pågældende virksomhed altså ikke har været skyld i, at skaden er sket.

Miljøskadereglerne anvendes i sjældne tilfælde, men de kan få store konsekvenser for en virksomhed, der ved at uheld kommer til at forurene fx et vandløb.

Derfor er det vigtigt, at en virksomhed, der potentielt kan blive omfattet af reglerne på grund af de aktiviteter, virksomheden udfører, har de rette forsikringer.

Hvis der sker en alvorlig forurenings skade, er det vigtigt, at der straks ses på, hvordan afværge sker bedst muligt, og inden for det rette regelsæt. Det er vigtigt, at relevante myndighedsafgørelser træffes med den rette hjemmel i det komplicerede sæt af forskellige regler, der gælder ved forureninger, herunder skal det vurderes, om miljøskadereglerne i det hele taget finder anvendelse i den konkrete sag, elelr andre regler skal eller kan anvendes i stedet.

Vi rådgiver både forsikringsselskaber og virksomheder om miljøskadereglerne og konsekvenserne heraf. Vi arbejder ofte sammen med tekniske rådgivere i komplicerede forurenings sager, således at sagen både bliver oplyst korrekt juridisk og teknisk i forhold til vurderingen af forureningen.

Forurenede ejendomme

Det er en god investering at alliere sig med en specialiseret advokat, der kan rådgive dig om en forurenet eller potentielt forurenet ejendom. Jordforurening kan nemlig både være omfattet af regler i jordforureningsloven, miljøbeskyttelsesloven, miljøskadeloven og miljøerstatningsloven. Derudover skal man også forholde sig til de almindelige regler om ansvar for mangler ved overdragelse af fast ejendom [link til afsnit herom]. Reglernes anvendelse afhænger af bl.a. forureningstidspunkt, forureningsårsag og andre konkrete forhold.

Vi rådgiver om alle aspekter ved forurenede ejendomme, og du kan trygt overlade det til os, at holde styr på lovgivningen og de mange regler. 

Forurenede og muligt forurenede ejendomme

Det er regionerne, der står for kortlægning af forurenede områder. Generelt anses alle ejendomme i en byzone som udgangspunkt for lettere forurenede. Det medfører nogle særlige krav, hvis der skal flyttes jord fra en ejendom i en byzone. Kommunerne kan via områdeklassificeringsreglerne undtage eller inddrage afgrænsede områder. Tilsvarende kan kommunen begrænse analysekravene i forbindelse med flytning af jord, hvis forureningsbilledet for området er kendt. I den proces kan vi rådgive dig som ejer af en forurenet ejendom.  

Herudover kan kortlægning ske på ”vidensniveau 1” og ”vidensniveau 2”. Førstnævnte er en mistanke om mulig forurening baseret på ejendommens historik, mens sidstnævnte er baseret på konstateret forurening.

Hvis en ejendom bliver registreret som forurenet eller potentielt forurenet, vil det i de fleste tilfælde have konsekvenser for ejeren i relation til rådighedsbegrænsninger, lejerforhold, belåning og salg. Vi rådgiver om rådighedsbegrænsningerne og om, hvordan du kan benytte ejendommen trods begrænsningerne, og vi kan eksempelvis hjælpe med ansøgninger om § 8-tilladelser, som er et krav for at kunne udføre bygge- og anlægsarbejde på de fleste kortlagte grunde.

Overdragelse af forurenede eller muligt forurenede ejendomme

Ved køb og salg af en ejendom til beboelse eller ved køb og salg af en virksomhed bør du forholde dig til, at ejendommen kan være forurenet eller at virksomheden kan have forårsaget forurening. Udover de ejendomme, som allerede er registrerede som forurenede eller muligt forurenede, har der på mange ejendomme været aktiviteter, som kan have medført forurening. Det kan være aktiviteter i form af egentlig industri eller mindre håndværksvirksomheder, gamle opfyldte vådområder og olie-, kemikalie- og/eller gylletanke.

Det er i praksis umuligt at få en fuldstændig sikkerhed for, at en ejendom ikke er forurenet. Men ejendommens historik og analyser af jorden vil selvfølgelig kunne afsløre, om der er et meget alvorligt forureningsproblem på en ejendom.

Står virksomheden i en situation, hvor der skal købes eller sælges en forurenet eller potentielt forurenet ejendom, er det en god ide at rådføre sig med en specialist på området.

Ansvar for jordforurening

Hvem står med ansvaret, når forurening bliver konstateret? Hvem skal betale, hvis kommunen stiller påbud om oprensningen af jorden? Hvor meget skal undersøges, og hvor meget forurening skal fjernes? Det kan vi hjælpe med at afklare, og vi rådgiver om alt fra offentligretlige sager til erstatningssager. Erstatningssagerne inden for miljøretten omfatter både krav om erstatning for ugyldige påbud, krav over for tidligere ejere af en forurenet ejendom og kontraktretlige krav.

Affald, støj og spildevand

Vi hjælper virksomheder med at opnå afklaring omkring, hvilke myndighedskrav der er gældende for netop deres virksomheder i relation til udledning af spildevand, støj og affald. Vi hjælper med at opnå de nødvendige tilladelser og varetager sager i tilfælde af eventuelle konflikter.

Bortskaffelse, nyttiggørelse og genanvendelse af affald

I DLA Piper tilbyder vi både rådgivning om affaldshåndtering generelt og i konkrete tvister om affaldsreglerne. Vi kan bl.a. gøre dig klogere på:

  • Spørgsmål om den kommunale anvisningsret
  • Spørgsmål om benyttelsespligt
  • Kategorisering af farligt affald
  • Myndighedskravene til affaldshåndtering i din virksomhed
  • Import og eksport af affald
  • Producentansvarsregler

De grundlæggende affaldsregler er bl.a. fastsat i EU’s affaldsdirektiv og implementeret i Danmark hovedsageligt via miljøbeskyttelsesloven og affaldsbekendtgørelsen. Hertil kommer en række specifikke reguleringer vedrørende særlige affaldsfraktioner, producentansvar for visse affaldstyper, herunder WEEE og batterier. Import og eksport af affald reguleres via EU’s affaldsforordning.

Derudover er der fastsat lokale regler i de kommunale affaldsregulativer som gør, at der kan være forskel på reglerne fra kommune til kommune. De forskelle kan give anledning til en del konflikter, hvoraf nogle først bliver afklaret ved en afgørelse fra EU-domstolen.

Affaldsgebyrerne er derimod principielt et nationalt anliggende, men da gebyrerne bl.a. kan afhænge af klassificeringen af affaldet, kan EU-retten også spille en rolle i den forbindelse.

Støjgener

Vi har indgående kendskab til de regler, der regulerer støjudledning fra virksomheder. Eksempelvis kan vi hjælpe med en afklaring af, hvorvidt myndighederne kan kræve, at en virksomhed gennemfører støjdæmpende foranstaltninger. Hvis det er tilfældet, kan vi rådgive om, hvordan virksomheden bedst opfylder myndighedernes krav og opnår dokumentation i den forbindelse.

Vi kan også rådgive dig som nabo til en støjende virksomhed, herunder om der kan kræves støjdæmpende foranstaltninger på virksomheden mv.

Afledning og udledning af spildevand

Vi rådgiver både myndigheder og private i forbindelse med afledning og udledning af spildevand. Vores specialiserede advokater på området kan bl.a. tilbyde rådgivning om:

  • Ansøgning om udledningstilladelser
  • Krav til grænseværdier
  • Krav til egenkontrol
  • Krav til virksomhedens interne afløbssystem
  • Konflikter vedrørende spildevandsforsyningsselskabets spildevandssystem

Derudover hjælper vi også virksomheder med at ansøge om tilladelse til direkte udledning i havet, søer eller vandløb, og står til rådighed ved eventuelle forhandlinger med myndighederne i den forbindelse.