Ved investering i en udlejningsejendom afhænger ens afkast primært af hvilken leje, man som udlejer kan kræve. Lejefastsættelsen og regulering af lejen er derfor centrale punkter, der skal overvejes inden en investering.

Når man skal foretage større ejendomsinvesteringer, herunder særligt udlejningsejendomme, skal man også være opmærksom på, hvilken form for udlejning der er tale om. Der er væsentlige forskelle mellem erhvervslejemål og boliglejemål, man som investor skal tage hensyn til. I DLA Piper har vi mange års erfaring med at rådgive udlejere og investorer både vedrørende erhvervs- og boliglejemål.

Boliglejemål       

Der er tre forskellige måder, hvorpå lejeniveauet i boligejendomme kan være fastsat. Det kan enten være efter ”fri lejefastsættelse”, ”det lejedes værdi” eller ”omkostningsbestemt leje”.

Fri lejefastsættelse

Der er kun begrænsede muligheder for at fravige lejefastsættelsesreglerne. Et eksempel er større byggerier, der er ibrugtaget efter d. 31. december 1991.

Her er det muligt at fravige reglerne om det lejedes værdi og omkostningsbestemt leje. Da der er tale om en mulighed for at fravige reglerne, skal fravigelse være aftalt i lejekontrakten, før lejen kan fastsættes efter reglerne om fri lejefastsættelse.

Når man overtager en udlejningsejendom med eksisterende lejemål, er det derfor vigtigt at være opmærksom på indholdet af lejekontrakterne. Når man er indenfor reglerne om fri lejefastsættelse, er der næsten ingen grænser for fastsættelsen af lejen.   

Ved ejendomme omfattet af fri lejefastsættelse er det ofte muligt at få en markant højere leje end, hvis den skulle fastsættes efter det lejedes værdi eller omkostningsbestemt leje. Fravigelsen af reglerne om det lejedes værdi mv. betyder dog også, at man som udlejer bliver indskrænket i mulighederne for regulering af lejens størrelse. Som udgangspunkt kan udlejer kun aftale, at lejen skal reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset.

Det lejedes værdi

Reglerne om det lejedes værdi i lejeloven medfører en væsentlig begrænsning i retten til frit at aftale lejens størrelse.

Reglerne giver mulighed for at forhøje eller nedsætte lejen til ”det lejedes værdi”. Det lejedes værdi fastsættes ud fra en sammenligning af den gældende leje for tilsvarende lejemål i området. Det er et krav for, at der kan foretages en regulering af lejen, at den opkrævede leje væsentligt afviger fra det lejedes værdi.

Som investor i udlejningsejendomme er det vigtigt at være opmærksom på, at en lejeforhøjelse til det lejedes værdi tidligst kan få virkning to år efter lejeforholdets begyndelse eller en tidligere tilsvarende lejeforhøjelse. Det kan derfor være relevant at undersøge, hvornår lejeforholdende i ejendommen er påbegyndt eller om der evt. har været en lejeforhøjelsessag inden for de sidste par år.

Skulle ejendomsskatter eller afgifter, der påhviler ejendommen, stige er det også muligt at lade denne stigning afspejle sig i en lejeforhøjelse.

Lejen kan herudover aftales til at skulle reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset én gang årligt.

Omkostningsbestemt leje

Ved omkostningsbestemt leje fastsættes lejen så den dækker driftsudgifter, afkast af værdien og evt. tillæg for forbedringer af det lejede.

Omkostningsbestemt leje gælder som udgangspunkt i de regulerede kommuner. Det er dog muligt for den enkelte kommune at beslutte om reglerne skal finde anvendelse eller ej. Inden man investerer i en udlejningsejendom, er det derfor vigtigt at klarlægge, om ejendommen ligger i en reguleret kommune og om reglerne om omkostningsbestemt leje finder anvendelse.

Det er muligt at fastsætte lejen højere end den omkostningsbestemte leje, såfremt lejemålet har været gennem en gennemgribende forbedring. Ved et gennemgribende forbedret lejemål kan lejen i stedet fastsættes efter det lejedes værdi. Du skal dog som investor være opmærksom på, at såfremt der er tale om et kontrolskifte af ejendommen, er der en karensperiode på fem år, hvor der ikke kan foretages regulering af lejen.

Vandregnskabet:

Det er også vigtigt som investor, at sørge for, at der er styr på vandregnskabet i ejendommen og at der sker korrekt afregning. Det er nemlig ikke tilladt at opkræve aconto vandforbrug af lejeren, medmindre der er separate vandmålere. Det individuelle forbrug skal derudover også aflæses og afregnes årligt. 

Hvis vandforbruget ikke aflæses og afregnes korrekt, bliver opkrævningen ulovlig. Lejer ville derfor kunne kræve sine ulovligt opkrævede indbetalinger for de seneste tre år retur.

Dyr i ejendommen:

Udover vandregnskabet og lejens størrelse kan forskellige vilkår have en betydning for afkastet på ejendommen. Et eksempel herpå er, hvorvidt det er tilladt at have dyr i ejendommen. Har tidligere udlejer givet tilladelse, kan det blive problematisk at ændre dette efterfølgende. Det er forbudt, ifølge boligreguleringsloven, at aftale leje eller lejevilkår for nye lejere, som der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Erhvervslejemål

Erhvervslejemål er primært reguleret af erhvervslejekontrakten og det vil derfor være fordelagtigt med en konkret vurdering fra sag til sag.

Lejen kan fastsættes (næsten) frit og det er udbud/efterspørgsel der primært påvirker lejens størrelse for nye lejemål. Det er ofte aftalt, at lejen herefter årligt reguleres med en procentsats eller lign.

En sådan årlig regulering af lejen kan dog ikke altid følge med prisændringerne i markedet.  Det kan derfor være interessant for parterne og historisk især udlejer, at sørge for en yderligere mulighed for regulering af lejen. 

Markedsleje:

Såfremt andet ikke er aftalt, kan lejen i erhvervslejemål reguleres til markedslejen. Når lejen skal reguleres til markedslejen, bedømmes det, hvorvidt den gældende leje er væsentligt højere eller lavere end markedslejen. Markedslejen bevises almindeligt ved brug af syn og skøn og sammenligningslejemål. Det kan være uoverskueligt og tidskrævende, at skulle finde egnede sammenligningslejemål mv., men hos DLA Piper har vi mange års erfaring indenfor dette område. Vi står derfor klar til at hjælpe dig igennem hele processen.

Dokumentation:

Både når det gælder boliglejemål og erhvervslejemål er dokumentation yderst vigtigt. Det er nemlig udlejer, som har bevisbyrden for, at lejer har afleveret det lejede i dårligere stand end de overtog det. Det er derfor vigtigt, at der bliver udarbejdet ind-/fraflytningsrapporter og indsamlet behørig billedokumentation for lejemålene.

Få rådgivning af førende lejeretsadvokater

Inden du investerer i en udlejningsejendom, er det vigtigt at du er bekendt med alle byrder og risici som følger af lejeforholdene. 

Vores stærke lejerets-team har mange års erfaring med alle dele af lejeretten herunder fra både udlejer og lejers perspektiv.

Markedet for leje af fast ejendom ændrer sig hele tiden. Derfor følger vi nøje med i markedsudviklingen og optimerer løbende vores rådgivning på baggrund af vores mangeårige erfaring og ny viden høstet gennem konferencer og research.

Vores erfaring og ekspertise inden for lejeretten gør vi hurtigt kan sætte os ind i den enkelte case og sørge for at du får den bedst mulige rådgivning.