Byggeri i den offentlige sektor kræver en særlig indsigt og specialiseret erfaring.
Fast ejendom
Som en meget anvendt rådgiver for offentlige myndigheder kan vi bidrage med stor viden om alle aspekter inden for kommunalretlig regulering af byggeri.
Vi rådgiver både offentlige og private aktører om de mange lovgivningsmæssige aspekter ved offentligt og halvoffentligt byggeri. Det gælder både alment nybyggeri og renovering. Vi tilbyder eksempelvis rådgivning vedrørende:
- Udbud og udbudspligt
- OPP-samarbejder
- Kommunalfuldmagtsreglerne
- Projektudvikling
- Det offentliges salg af ejendomme
- Organisationsforhold og beboerdemokrati
- Lejeretlige forhold
- Sideaktiviteter
Byggeri af almene boliger
Den almene boligsektor udgør mere end 20% af boligmassen i Danmark og indtager dermed en markant plads på boligmarkedet. Overordnet set indeholder den almene boligsektor tre forskellige boligformer:
- Familieboliger
- Ungdomsboliger
- Ældreboliger, herunder plejeboliger
Fælles for de almene boligformer er, at de er blevet opført med offentlig støtte. Det betyder, at etablering og drift af boligerne er underlagt offentligretlige regler.
Lovreguleringen af den almene boligsektor er omfattende, kompleks og i konstant udvikling. Derfor er der et stort behov for opdateret viden om de regler og praktiske problemstillinger, som aktørerne møder dagligt.
I DLA Piper rådgiver vi boligorganisationer, kommuner og private aktører inden for alle områder af den almene boligsektor. Vi rådgiver både om nybyggeri af almene boliger og omdannelse af eksisterende byggeri til almene boliger.
Ved nybyggeri af almene boliger omfatter vores rådgivning både erhvervelse af grund og alle juridiske forhold, der knytter sig til projektudviklingen såsom:
- Juridiske due diligence-undersøgelser
- Forhandling af overdragelsesvilkår
- Udarbejdelse af alle overdragelsesdokumenter
- Tinglysningsmæssig berigtigelse
- Matrikulære ændringer
- Sale-and-lease-back-konstruktioner
Vi varetager også de juridiske aspekter i forbindelse med udbud af bygge- og anlægsopgaver ved nybyggeri, renovering og om- og tilbygninger.
Vores advokater på området har desuden solid erfaring med at udarbejde entreprise- og rådgivningskontrakter og kan også hjælpe med indpasning af alment byggeri i OPP-projekter.
I forbindelse med omdannelse af eksisterende boliger til almene boliger omfatter vores rådgivning både erhvervelse af bygning og alle juridiske aspekter ved projektudviklingen.
Derudover rådgiver vi om værdiforøgende udvikling, hvor vi identificerer ejendommens potentiale inden for lovgivningens rammer. Vi har dybt indblik i reglerne for støtte til almene boliger og i reglerne for sideaktiviteter, som har indflydelse på realiseringen af det ønskede projekt på den pågældende ejendom.
I tæt samarbejde med kunden fører vi dialogen med de forskellige aktører såsom landinspektører, naboer, forsyningsselskaber, entreprenører og panthavere med henblik på at sikre en optimal helhedsløsning.
Det offentliges salg af ejendomme
Når det offentlige sælger fast ejendom, skal det ske efter særlige regler om udbud. Udbudsprocessen skal sikre, at det offentlige opnår den rigtige pris og ikke gør sig skyldig i ulovlig statsstøtte, samt at alle interesserede købere får mulighed for at byde på ejendommene på lige og gennemsigtige vilkår. Reglerne gælder både bebyggede og ubebyggede grunde.
Selvom langt de fleste salg skal gennemføres ved en udbudsproces, er der dog undtagelser, hvor den offentlige myndighed uden udbud kan sælge direkte, såfremt det sker til markedsprisen, hvilket eksempelvis sker ved salg til almene boligorganisationer.
Vi hjælper med at tilrettelægge udbudsforretningen og -processen, hvilket bl.a. kan omfatte:
- Annoncering af ejendommen
- Udarbejdelse af udbudsmateriale
- Kontakt til ejendomsmæglere vedrørende prissætning
- Udarbejdelse af indstilling til det politiske system
- Inddragelse af Statsforvaltningen i de sager, hvor der skal sælges med dispensation
Vi har stor erfaring med rådgivning om offentlige-private partnerskaber af enhver art (OPP, OPS og OPI).
Rådgivning til offentlige myndigheder
Vi rådgiver om udformning og fastlæggelse af OPP-strategier for offentlige myndigheder. Det indebærer bl.a. rådgivning om valg af samarbejdsform, foranalyser og samt udarbejdelse af udbudsmateriale. Vi udfærdiger aftalegrundlaget og fastlægger opgavefordelingen. Herudover kortlægger vi de konkrete risici og varetager en regulering heraf, i det omfang det er muligt. Vi belyser desuden de mulige modeller for privatfinansiering.
Rådgivning til tilbudsgivere
Vi bistår tilbudsgivere i OPP-projekter, herunder i forbindelse med prækvalifikation, identifikation af risici, kontraktkoncipering og -forhandling. Vi yder forretningsmæssig sparring om projektets konsekvenser og håndtering i relation til eksisterende forretningsgrundlag. Med baggrund i mange års erfaring rådgiver vi også om finansieringsforhold, udarbejdelse af låne- og sikkerhedsdokumentation samt udfærdigelse af legal opinions i relation til OPP.
Om offentlige-private partnerskaber (OPP)
OPP er en aftalemodel, som bruges til løsning af en offentlig opgave i et samarbejde mellem det offentlige og private selskaber. Modellen er en form for udlicitering, der i samme aftale integrerer eksempelvis design, etablering og drift (og ofte også finansiering) af offentlige opgaver. OPP-projekter indebærer ofte en længerevarende kontraktbinding, og en væsentlig del af investeringer og risici deles af den offentlige udbyder og den private virksomhed (OPP-leverandøren).
I DLA Piper rådgiver vi almene boligorganisationer om alle almenlejeretlige forhold såsom:
- Udlejning og lejefastsættelse
- Opsigelse, ophævelse og fraflytning
- Udsættelse som følge af manglende betaling
- Overtrædelse af husorden
- Vanrøgt af det lejede
Vores specialister er desuden alle erfarne inden for konflikthåndtering og konfliktløsning i den almene sektor samt som procedører ved voldgiftsretterne og de almindelige domstole. Vi fører sager for boligorganisationer, kommuner og private aktører, og har også varetaget mange sager ved beboerklagenævnene.
De almene boligorganisationer kan udøve sideaktiviteter i et begrænset omfang. Sideaktiviteter er de aktiviteter, der rækker udover de kerneaktiviteter, som er defineret i almenboligloven. Sideaktiviteterne er begrænset af lovgivningen til aktiviteter, som har naturlig tilknytning til boligerne og administrationen af boligerne, eller som er baseret på viden, som boligorganisationen har opbygget gennem sin virksomhed.
Formålet med at begrænse aktiviteterne, er at varetage væsentlige skatteretlige hensyn, modvirke konkurrenceforvridning og sikre beskyttelse af lejernes midler.
Grænserne for boligorganisationers lovlige sideaktiviteter er ikke helt klare, på trods af en "positivliste" som er fastsat i bekendtgørelsen om sideaktiviteter. Der er en del faldgruber. Særligt i forbindelse med udøvelsen af nye aktiviteter er der derfor behov for skærpet opmærksomhed fra boligorganisationen.
Vi har et indgående kendskab til reglerne om sideaktiviteter og har rådgivet en lang række boligorganisationer om udøvelse af sideaktiviteter samt reglerne for styring af sideaktiviteterne, herunder de relaterede kommunale tilsynsbeføjelser.
Der hvor vi kan hjælpe dig er bl.a. i tilrettelæggelsen af sideaktiviteter på såvel projektstadiet som i den løbende drift og vi deltager i forhandlinger med tilsynet.
