Rådgivning til boligorganisationer, kommuner og private om almene boliger.
Fast ejendom
I DLA Piper bliver du mødt af et hold erfarne advokater, som har specialiseret sig i almene boliger fra A-Z. Derfor kan vi tilbyde dig kompetent rådgivning i øjenhøjde, uanset hvilken udfordring du står over for.
Vores dybdegående kendskab til den offentligretlige regulering som de almene boligorganisationer er underlagt, giver os et helt særligt grundlag for skabe bæredygtige og langtidsholdbare løsninger for den almene sektor.
Vi bestræber os på at levere helhedsorienterede løsninger, som er værdiskabende på den lange bane. Vi har i den henseende også erfaring med at bistå almene boligorganisationer med udarbejdelse af interne processer og arbejdsgange, fx i forbindelse med implementering af ny lovgivning eller ændret doms- eller tilsynspraksis.
Vi har tillige omfattende erfaring med håndtering af tvister og spørgsmål om tilsidesættelse af de beboerdemokratiske regler og har et indgående kendskab til udøvelse af beslutningskompetencen og håndhævelse af ansvar på afdelingsniveau såvel som på organisationsniveau.
Alment byggeri og renovering af almene boliger
Nybyggeri og renovering af almene boliger udgør ofte store anlægsinvesteringer, som involverer både boligorganisationen, kommunen og staten.
Ved nybyggeri af almene boliger rådgiver vi om hele processen fra idé til skema c og aflevering af det færdige byggeri. Som trusted advisor for en række store boligorganisationer gennem mange år, har vi dyb indsigt i den almene sektor og de vilkår og processer, der er særegne for sektoren, herunder den beboerdemokratiske proces, samt tilsynsmyndighedernes og Landsbyggefondens håndtering af almene byggerier.
Derudover har vi solid erfaring med at udarbejde entreprise- og rådgivningskontrakter, og vi kan også rådgive dig i forbindelse med indpasning af alment byggeri i OPP-projekter eller som ”lokalplansboliger” efter 25 %-reglen.
De opgaver vi typisk hjælper med i forbindelse med byggeri og renovering af almene boliger er:
- Rådgivning om udbudsforhold
- Grundkøb
- Sparring om varslingsregler og beboerdemokrati
- Rådgivning om sideaktivitetsselskaber
- Ejerlejlighedsopdeling og udarbejdelse af ejerforeningsvedtægter
- Projektudvikling
- Due diligence-undersøgelser
- Rådgivning om udbudsforhold
- Forhandling af overdragelsesvilkår og udarbejdelse af overdragelsesdokumenter
- Rådgivning om grænseflader ved blandet byggeri
- Tinglysning
- Matrikulære ændringer/berigtigelse
Omdannelse af eksisterende byggeri til almene boliger
I forbindelse med at eksisterende boliger skal omdannes til almene boliger, kan vi rådgive om alle de juridiske aspekter, såsom:
- Erhvervelse af bygning og grund
- Projektudviklingen
- Værdiforøgende udvikling
- Støttereglerne
- Regler for sideaktiviteter og sideaktivitetsselskaber, herunder afdelingsstrukturer og fællesdrift mv.
I tæt samarbejde med vores kunder fører vi dialogen med de forskellige aktører lige fra landinspektører, naboer og forsyningsselskaber, til offentlige myndigheder, private developere og panthavere.
En åben og konstruktiv dialog er, ifølge vores erfaring, med til at sikre en optimal helhedsløsning for alle involverede parter.
Almenlejeret
Almenlejeretten har stærke rødder i den private lejeret, men der er alligevel betydelige forskelle, som gør almenlejeretten til et særligt område. Det gælder bl.a. udlejnings- og anvisningsreglerne, det kommunale tilsyn med boligorganisationerne og driften af afdelingerne.
En anden væsentlig forskel er beboerdemokratiet, som giver lejerne stor indflydelse på deres egne forhold.
Vi rådgiver almene boligorganisationer om alle lejeretlige problemstillinger, fx
- Indgåelse af lejekontrakter, herunder rådgivning om anvisningsret og kontrakter efter erhvervslejelovens regler (herunder kap. 12-institutioner)
- Lejefastsættelse og huslejevarsling efter balancelejeprincippet
- Opsigelse, ophævelse og udsættelser
- Håndtering af husordensovertrædelser
- Vanrøgt af lejemål, herunder skimmelsvamp
- Kollektive og individuelle råderetsarbejder
- Generelle organisations- og administrationsforhold
Konflikter
Hvis der opstår konflikter i forbindelse med almene lejemål, står vores specialister også klar til at hjælpe.
Vi har specialistkompetencer inden for konflikthåndtering og konfliktløsning i den almene sektor, og er vant til at være de almene boligorganisationers ansigt udadtil i alle instanser, herunder i beboerklagenævnene, ved boligretten, ved landsret og højesteret, samt i voldgiftsretterne.
Vi har gennem tiden ført en lang række betydningsfulde sager for både boligorganisationer, kommuner og private aktører, og vi har varetaget et stort antal sager ved beboerklagenævnene. Vi fører bl.a. sager om husordensovertrædelser, ulovlig fremleje, samt erstatning og forholdsmæssigt afslag i forbindelse med gennemførelsen af større renoveringsopgaver.
Beboerne har ret til medindflydelse på boligorganisationens og den enkelte afdelings drift, idet beboerne som altovervejende hovedregel vil udgøre et flertal i boligorganisationens øverste myndighed (repræsentantskabet/generalforsamlingen) og have ret til at vælge flertallet af bestyrelsens medlemmer.
Endvidere har beboerne altid ret til at vælge hele den lokale bestyrelse for hver enkelt afdeling/bebyggelse den såkaldte afdelingsbestyrelse.
En undtagelse gælder dog for de almene boligorganisationer, der udelukkende består af ældreboliger, der bebos af svage og plejekrævende beboere. Her kan kommunalbestyrelsen eller amtsrådet beslutte, at beboerrepræsentanterne i boligorganisationens bestyrelse udpeges af kommunalbestyrelsen eller amtsrådet blandt pårørende eller andre, der vil varetage beboernes interesser.
Beboernes kompetence til i et nærmere afgrænset omfang at træffe beslutninger om afdelingens forhold udøves gennem henholdsvis afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet. Endvidere har afdelingsmødet mulighed for at beslutte at uddelegere kompetence fra afdelingsbestyrelse og afdelingsmøde til mindre grupper af beboere i afdelingen (udvalg).
Almene lejeboliger er underlagt almenlejeloven.
Det betyder, at den samlede husleje for boligerne skal fastsættes sådan, at der altid er dækning for boligens driftsudgifter. Det kaldes balancelejeprincippet.
I princippet ligger bl.a., at lejen ikke må fastsættes efter, at der skal være overskud på driften. Dog kan man budgettere med et mindre beløb til uforudsete udgifter, så man slipper for hyppig lejeregulering.
Du kan læse mere om reglerne for leje af almene boliger hos Trafik-, bygge- og boligstyrelsen lige her.
De almene boligorganisationers hovedformål er at opføre, udleje, administrere, vedligeholde og modernisere offentligt støttet boligbyggeri.
Derudover kan boligorganisationerne også udføre visse sideaktiviteter, som er udtømmende oplistet i sideaktivitetsbekendtgørelsen.
