Nye skærpede regler for ejendomsudviklere i forbindelse med udstykning af boliggrunde

Med virkning fra 1. januar 2026 indføres regler, der skal forhindre, at købere af nyudstykkede boliggrunde står med den fulde ejendomsskat for en tidligere storparcel eller byggegrund. I stedet fastholdes skattepligten midlertidigt hos ejendomsudvikleren i udstykningsåret og året efter.

Som konsekvens af en række mediesager fra sidste år, hvor købere af nyudstykkede boligejendomme blev mødt med den samlede opkrævning af ejendomsskatter for et helt parcelhuskvarter, besluttede Folketinget at indføre nye bestemmelser i ejendomsskatteloven. Bestemmelserne har primært til formål at beskytte købere af nyudstykkede parcel- og rækkehusgrunde.

Det bagvedliggende hensyn er at sikre, at en enkelt grundejer ikke pålægges den fulde skattepligt for en ejendom, der tidligere udgjorde den samlede ejendom inden udstykning.                                                                                    

Den overordnede udfordring skyldes forskydningen mellem vurderingsår og beskatningsår. Eksempelvis anvendes vurderingen pr. 1. januar 2026 som beskatningsgrundlag ved grundskyldsopkrævningen i beskatningsårene 2027 og 2028. Beskatningsgrundlaget afspejler således også ejendommens faktiske forhold på tidspunktet for vurderingsterminen – hvor grundarealet kan have været væsentligt større end på tidspunktet for både selve grundkøbet og opkrævningstidspunktet.

Situationen opstår, når en af de nyudstykkede parcelhusgrunde arver storparcellens oprindelige BFE-nummer, som bruges til at identificere fast ejendom.

Udfordringen er imidlertid ikke ny og fandtes også i det tidligere ejendomsvurderingssystem, hvor der ligeledes var en forskydning mellem vurderingsår og beskatningsår. Problemet blev sædvanligvis løst kontraktuelt mellem køber og sælger.

For at imødekomme købere af nyudstykkede parcel- og rækkehusgrunde er der derfor indført nye bestemmelser i ejendomsskatteloven. Bestemmelserne fastslår, at skattepligten i visse udstykningstilfælde forbliver hos ejeren på udstykningstidspunktet og indtil udgangen af kalenderåret efter udstykningsåret. Typisk vil dette være ejendomsudvikleren. 

Med "visse udstykningstilfælde" forstås situationer, hvor en storparcel udstykkes til to eller flere ejendomme, der på udstykningstidspunktet er udlagt til boligformål i henhold til planlovgivningen.

Udgangspunktet er ellers, at skattepligten overgår til køber fra og med overtagelsesdagen. 

Reglerne er udformet således, at ejendomsskatterne for både udstykningsåret og det efterfølgende kalenderår forfalder til betaling samtidigt. Størrelsen af ejendomsskatterne i kalenderåret efter udstykningsåret udgør som udgangspunkt det samme som for udstykningsåret. Ifølge lovforarbejderne skal dette sikre, at den professionelle aktør hurtigt kan danne sig et klart overblik over den samlede betaling kort tid efter, at udstykningen har fundet sted.

Eksempel:

En storparcel udstykkes til 20 nye parcelhusgrunde pr. 1. juli 2026, der frasælges i umiddelbar forlængelse heraf. Ejeren på udstykningstidspunktet skal i dette tilfælde betale ejendomsskat for både 2026 og 2027 som følge af udstykningen. Det samlede beløb forfalder til betaling, når Skatteforvaltningen bliver bekendt med udstykningen, og den sidste rettidige betalingsdag fastsættes til den 14. i måneden efter datoen for Skatteforvaltningens afsendelse af påkravet. 

Hvis Skatteforvaltningen afsender påkravet den 20. juli 2026, vil den sidste rettidige betalingsdag være den 14. august 2026. Den allerede betalte 1. rate for 2026 modregnes i det samlede beløb.

I eksemplet vil ejendomsskatterne blive opkrævet selvstændigt på de enkelte udstykninger fra og med kalenderåret 2028.

Ved udstykning af storparceller til parcel- og rækkehusgrunde udstykkes der ofte også et fællesareal. Det er som hidtil i langt de fleste tilfælde det mest hensigtsmæssige at tildele fællesarealet det oprindelige BFE-nummer. På den måde kan ejendomsudvikleren også opretholde ejerskabet over eventuelle tilbagebetalinger som følge af for høje foreløbige vurderinger. Eftersom der fremadrettet skal betales ejendomsskat på fællesarealer, bør der ske overdragelse til grundejerforeningen snarest muligt efter udstykning.

Henset til de ovenfor gennemgåede regler, sammenholdt med de foreløbige ejendomsvurderinger, er det i forbindelse med nybyg vigtigt, at købsaftaler indeholder klausuler om fordeling og efterregulering af ejendomsskatterne, idet det i modsat fald vil være ejendomsudvikleren der hæfter for ejendomsskatterne.

Reglerne har virkning fra og med den 1. januar 2026. 

Har du spørgsmål om ejendomsskat i udstykningstilfælde – eller om ejendomsskat generelt – står vi klar til at hjælpe dig med at navigere i regler og problemstillinger.