Nyhedsbrev om Entrepriseret | August 2026

Indeksregulering: Højesteret skal afklare, hvornår kravet fortabes

Kort fortalt: Inden for halvandet år er der faldet en række afgørelser om, hvornår en entreprenør mister sit krav på indeksregulering af entreprisesummen efter AB 18 § 34 (og de tilsvarende ældre regler). Det centrale spørgsmål er, om kravet fortabes, når det ikke fremsættes så tidligt som muligt. Praksis peger i flere retninger, og Procesbevillingsnævnet har den 10. juni 2026 givet grønt lys for, at spørgsmålet kan indbringes for Højesteret. Det er en kærkommen lejlighed til at rydde op i en betydelig usikkerhed – ikke mindst set fra entreprenørens stol.

Reglen bag

Efter AB 18 § 34, stk. 2, reguleres den faste entreprisesum efter det relevante bygge- eller anlægsomkostningsindeks, og reguleringen skal efter stk. 3 ske i forbindelse med betalingen for den del af arbejdet, der berøres. Reglen viderefører uden indholdsmæssige ændringer det tidligere fastpriscirkulære (cirkulære nr. 174 af 10. oktober 1991) og den tilsvarende bestemmelse i bl.a. AB 92 § 22, stk. 6. Formålet var oprindeligt at undgå, at entreprenørerne indregnede store risikotillæg i tilbuddet for at gardere sig mod prisstigninger.

Bestemmelsen siger derimod intet om, hvad der sker, hvis entreprenøren ikke kræver reguleringen netop i forbindelse med den pågældende betaling. Og det er dét hul, domstolene nu skal udfylde.

En uensartet praksis

Afgørelserne trækker i forskellige retninger, som oversigten viser:

Fællesnævneren er, at passivitet ikke behandles ensartet. Udfaldet afhænger af en konkret helhedsvurdering, hvor det vejer tungt, om bygherren har indrettet sig, om entreprenøren har taget forbehold, og hvor godt kravet er dokumenteret.

Entreprenørens perspektiv

Set fra entreprenørside er der gode grunde til, at passivitet ikke bør behandles som en nærmest automatisk fortabelsesgrund. For det første er indekstallene ofte ikke kendt i tide: sådan som AB 18 § 34, stk. 3, er skruet sammen, kendes indekset på udførelses- og betalingstidspunktet typisk ikke, når acontobegæringen sendes. Det var netop pointen i T:BB 2026.837, hvor kravet ikke kunne opgøres endeligt, før tallene forelå. Det virker urimeligt at lade et krav gå tabt alene af den grund.

For det andet er indekset offentligt tilgængeligt. Bygherren kan løbende følge udviklingen og selv forudse konsekvensen for byggeøkonomien. Der er derfor grænser for, hvor beskyttelsesværdig en forventning om, at kravet "ikke kommer", reelt er. Og for det tredje er reglen ikke tænkt som en præklusiv frist på linje med slutopgørelsesreglerne. Det taler imod, at en manglende løbende fremsættelse i sig selv fører til bortfald – ud over at kravet naturligvis kan forældes efter de almindelige regler.

Vurderingen bør derfor være konkret og tage højde for bygherrens indrettelse, forbehold, dokumentation og slutopgørelsesreglerne – ikke bygge på en mekanisk passivitetsbetragtning.

Praktiske råd, indtil Højesteret har talt

Så længe praksis er uafklaret, og 2025-kendelserne hver har sin vinkel, er området svært at håndtere. Vores anbefaling er at lægge sig på den sikre side – trods det administrative besvær det medfører:

1. Varsl indeksregulering tidligt, gerne allerede når fastprisperioden udløber, og gentag varslingen løbende.
2. Tag udtrykkeligt forbehold for indeksregulering i acontobegæringer, i korrespondancen og – vigtigst – i afleveringsprotokollen. Flere af de tabte sager faldt netop på manglende forbehold.
3. Send en løbende opgørelse, om nødvendigt foreløbig, selv hvor de endelige indekstal endnu ikke er kendt, og følg op med en dokumenteret opgørelse, når tallene foreligger.
4. Vent ikke med kravet til efter slutopgørelsen eller flere måneder efter aflevering uden forudgående forbehold. Det er i den situation, at praksis er hårdest.
5. Hold øje med forældelsen. Uanset diskussionen om passivitet løber de almindelige forældelsesfrister, og kravet i C-15521 faldt netop også på forældelse.

Perspektiv

Højesteret får nu lejlighed til at afklare forholdet mellem faktureringstidspunkt, opgørelsestidspunkt og passivitet – herunder den praktiske virkelighed, at indekstal ikke altid er kendt, når det berørte arbejde betales. AB 18 § 34, stk. 3, forudsætter, at reguleringen sker i forbindelse med betalingen, men som den kommenterede litteratur fremhæver, er bestemmelsen svær at bruge i praksis, netop fordi indekset på udførelsestidspunktet typisk ikke kendes, når acontobegæringen sendes. AB-betænkningen anviser derfor en model med foreløbig a conto-regulering på grundlag af det senest offentliggjorte indeks og en efterfølgende endelig regulering, når de relevante tal foreligger.

AB-betænkningen understreger samtidig, at kravet om regulering "i forbindelse med betalingen" ikke forhindrer, at parterne aftaler en senere samlet opgørelse, f.eks. sammen med entreprenørens slutopgørelse. I praksis ses det da også ofte, at parterne – ikke mindst entreprenører – foretrækker at opgøre indeksreguleringen samlet, fordi løbende regulering er administrativt og teknisk tung.

Den kommende afgørelse bør efter vores opfattelse skelne skarpere mellem to typer entreprenører: den, der helt undlader at varsle, tage forbehold og dokumentere sit krav, og den, der blot udskyder den endelige opgørelse, fordi indekstallene endnu ikke forelå. Indtil afklaringen foreligger, er det bedste værn en systematisk, veldokumenteret og rettidig håndtering af indeksreguleringen – herunder klare aftaler om, hvorvidt reguleringen sker løbende eller samlet, og hvordan foreløbige og endelige opgørelser skal håndteres.

Aftalt ydelse er en mangel – også når arbejdet er fagligt korrekt

Kort fortalt: En ny kendelse (TBB 2026.821) fastslår, at en udtrykkeligt aftalt ydelse, som ikke leveres, er en mangel efter AB 18 § 47, jf. § 12 – selv om det udførte arbejde i øvrigt er fagligt korrekt, og selv om den manglende ydelse hverken påvirker byggeriets holdbarhed, levetid eller garanti. Det afgørende er aftalen.

Sagens kerne

Entreprenøren (E) afgav tilbud på renovering af en eksisterende tagpapdækning for bygherren (BH). AB 18 var vedtaget, og entreprisesummen udgjorde 359.089,25 kr. ekskl. moms. Af tilbuddet fremgik blandt andet "montering af sikkerhed for eget arbejde" og "priming af tagflade, før udlægning af tagpap".

Det var ubestridt, at der ikke var udført priming. E gjorde gældende, at ordet "primer" ved en fejl var blevet stående i tilbuddet, efter at parterne havde skiftet til en tagpaptype (P overpap PF5100 SBS), der ikke krævede priming. E anlagde voldgiftssag med krav på 163.813,44 kr.

Voldgiftsrettens vurdering

Priming – en mangel trods teknisk overflødighed. Voldgiftsretten lagde skønserklæringen til grund og fandt, at den anvendte tagpaptype ikke krævede priming, og at arbejdet var håndværksmæssigt korrekt udført. Den manglende priming forringede hverken tagpappens levetid eller garanti. Det var dog ikke afgørende. Fordi priming udtrykkeligt fremgik af tilbuddet, og fordi der ikke forelå dokumentation for en ændringsaftale, kvalificerede voldgiftsretten den manglende priming som en mangel.

Afslagets størrelse. E havde allerede givet et nedslag på 20.000 kr. Skønsmanden anslog markedsprisen for priming som isoleret ydelse til ca. 60.000 kr., men kostprisen var lavere. Voldgiftsretten fastsatte et yderligere afslag på 20.000 kr. (samlet 40.000 kr.) – altså under markedsprisen – og var ikke bundet af skønsmandens prisanslag.

Sikkerhedsforanstaltninger – bevisbyrden. For den aftalte sikkerhed fandt voldgiftsretten, at BH ikke havde godtgjort, at foranstaltningerne ikke var leveret. Skønsmanden forklarede, at kravene kunne opfyldes på flere måder, og der var derfor ikke grundlag for fradrag.

Centrale pointer

Kendelsen slår fast, at aftalen er den primære målestok: en ydelse, der udtrykkeligt er aftalt, skal leveres, og undlades den, foreligger en mangel – uanset at arbejdet er fagligt korrekt og teknisk forsvarligt. At ydelsen viser sig unødvendig for holdbarhed eller garanti ændrer ikke på det. Vil parterne tilpasse ydelsen til f.eks. et produktskifte, skal det ske ved en ændringsaftale, og den skal kunne dokumenteres. E's synspunkt om, at "primer" blot var "glemt" i tilbuddet, kunne netop ikke føre til frifindelse, fordi der ikke forelå en dokumenteret ændringsaftale.

Afgørelsen viser samtidig to ting om opgørelsen. For det første kan afslaget fastsættes under markedsprisen: retten foretog et skøn ud fra kostpris og ydelsens karakter, og bygherren kunne derfor ikke kræve afslaget opgjort efter markedspris. For det andet ligger bevisbyrden hos bygherren, når entreprenøren bestrider afvigelsen – det er da bygherren, der skal godtgøre, at den aftalte ydelse ikke er leveret.

Rådgiverfuldmagt i byggesager – hvor langt rækker rådgiverens legitimation?

Kort fortalt: Når bygherrens rådgiver godkender aftalesedler om påståede ekstraarbejder, binder det ikke bygherren, hvis arbejdet reelt er kontraktarbejde, og rådgiverens fuldmagt ikke rækker videre end AB 18 § 28, stk. 2, og ABR 18 § 26, stk. 2. TBB 2026.837 understreger, at den økonomiske fuldmagt er snæver, og at den reelle kvalifikation af arbejdet går forud for den formelle godkendelse.

Sagens kerne

En hovedentreprenør (HE) og en bygherre (BH) indgik en hovedentreprisekontrakt efter AB 18 om udskiftning af brugsvandsinstallationer i otte boligblokke til ca. 9,8 mio. kr. ekskl. moms. BH's rådgiver (BH-R) forestod byggeledelse og fagtilsyn efter ABR 18.

Under udførelsen blev der løbende udstedt og godkendt aftalesedler om påståede ekstraarbejder for i alt ca. 5,7 mio. kr. ekskl. moms. Tvisten handlede navnlig om, hvorvidt arbejderne var ekstraarbejder eller kontraktarbejder, om BH-R's godkendelser bandt BH økonomisk, og om BH kunne kræve allerede betalte beløb tilbage.

Aftalelovens ramme

Aftalelovens § 10, stk. 1, fastslår, at fuldmagtsgiveren forpligtes af aftaler inden for fuldmagtens grænser, mens stk. 2 regulerer stillingsfuldmagten: en person, der efter aftale indtager en stilling, som efter lov eller sædvane giver ret til at handle på en andens vegne, anses for befuldmægtiget inden for disse grænser. Efter § 11 er aftalen ikke bindende for fuldmagtsgiveren, hvis tredjemand indså eller burde indse, at beføjelsen blev overskredet. I byggesager, hvor parterne er professionelle og arbejder under AB 18/ABR 18, må entreprenøren i højere grad forventes at kende rådgiverens begrænsede økonomiske fuldmagt.

Rådgiverfuldmagt efter AB 18 og ABR 18

AB 18 § 28 kodificerer teknikerfuldmagten og skelner mellem tilsynets fuldmagt i byggetekniske anliggender (stk. 1) og i økonomiske anliggender (stk. 2). Beføjelserne i byggetekniske spørgsmål anses for relativt vidtgående for at sikre byggeriets fremdrift, mens økonomiske dispositioner – aftalesedler, ekstraarbejder mv. – kræver en snævrere og klarere legitimation.

ABR 18 § 20 understreger, at fuldmagt til rådgiveren ikke er automatisk, men beror på aftale: klienten skal, inden opgaven påbegyndes, tage stilling til, om rådgiveren skal kunne indgå aftaler på klientens vegne.

Voldgiftsrettens vurdering

Voldgiftsretten lagde til grund, at BH-R's legitimation ikke gik videre end den fuldmagt, der følger af AB 18 § 28, stk. 2, og ABR 18 § 26, stk. 2. Det var ikke godtgjort, at BH-R havde en videregående økonomisk fuldmagt. Konsekvensen var, at rådgiverens godkendelse af aftalesedler ikke bandt BH til betaling, hvis arbejderne reelt var kontraktarbejder. Betalinger, der var sket med tilbagesøgningsforbehold, kunne kræves tilbage, når HE ikke havde godtgjort, at der var tale om betalingsberettigede ekstraarbejder. Og spørgsmålet om ekstraarbejde blev afgjort ud fra aftalegrundlaget og bevisførelsen, hvor rådgiverens godkendelse indgik som et bevismoment, men ikke var afgørende. En række arbejder blev anerkendt som ekstraarbejder, mens andre blev kvalificeret som kontraktarbejder.

Sammenhæng med øvrig praksis

I TBB 2014.970 blev et projektselskab bundet af en accept fra en projektleder i moderselskabet, hvor der blev lagt vægt på stillings-/adfærdsfuldmagt og tredjemands berettigede opfattelse. I TBB 2014.967 blev en entreprenør bundet af udsagn fra en medejer/ansat, fordi entreprenøren gennem sin adfærd havde givet modparten rimelig grund til at antage, at vedkommende kunne forpligte selskabet.

Sammenholdt med TBB 2026.837 tegner der sig et billede: Hvor tredjemand har rimelig grund til at antage, at der foreligger fuldmagt, og dispositionen ligger inden for den sædvanlige ramme, vil fuldmagtsgiveren ofte blive bundet. Men hvor standardvilkårene (AB 18/ABR 18) begrænser den økonomiske fuldmagt, og tredjemand må forventes at kende disse begrænsninger, udvider rådgiverens dispositioner ikke uden videre bygherrens forpligtelser.

Centrale pointer

Afgørelsen bekræfter, at rådgiverens økonomiske fuldmagt efter AB 18 § 28, stk. 2, fortolkes snævert: godkendelse af aftalesedler udvider ikke i sig selv bygherrens betalingsforpligtelse. Om en ydelse er ekstraarbejde afgøres ud fra aftalegrundlaget – ikke alene ud fra rådgiverens godkendelse – og betalinger, der er sket med udtrykkeligt tilbagesøgningsforbehold, kan kræves tilbage, hvis entreprenøren ikke dokumenterer ekstraarbejderne.

For praksis er der to klare anbefalinger. Bygherren bør i rådgivningsaftalen (ABR 18 § 20) præcisere, hvilke økonomiske dispositioner rådgiveren kan foretage. Og entreprenøren bør ikke alene støtte sig på rådgiverens godkendelser, men sikre sig, at ekstraarbejder ligger inden for rådgiverens fuldmagt.