Efter finanskrisen i 2007-2009 blev det for mange sværere at fremskaffe bankrelateret projektfinansiering. Dog har både danske pensionskasser, fonde og udenlandske investorer meldt sig på banen, når det kommer til finansiering af større danske projekter. Hos DLA Piper har vi mange års erfaring med at rådgive inden for projektfinansiering.

Hvad er projektfinansiering?

Projektfinansiering dækker over den proces, hvori den fornødne kapital til at dække omkostningerne i forbindelse med lancering og løbende drift af et ejendomsprojekt sikres.

Der er i denne forbindelse en række faktorer, som man skal være opmærksom på. Mest centralt er, hvilken type af finansiering, som er mest fordelagtigt at vælge til det pågældende projekt.

Når man gør sig disse overvejelser, er det vigtigt at være bekendt med fordelene og ulemperne ved de forskellige finansieringsformer. Indledningsvist kan det være relevant at overveje, om projektet kan finansieres med egne midler, eller om det er mere fordelagtigt at rejse kapital fra eksterne partnere. Som regel vil sidstnævnte løsning være nødvendig, da investering i ejendomsprojekter ofte er kapitaltungt.

Fremmedfinansiering

Den mest almindelige form for finansiering af ejendomsprojekter er fremmedfinansiering i form af lån.

Fremmedfinansiering er kendetegnet ved ikke – eller kun i meget begrænset omfang – at være lovreguleret.

Dette giver mulighed for en høj grad af fleksibilitet, idet parterne i udgangspunktet har aftalefrihed, hvorfor det centrale i forhandlingerne om fremmedfinansiering ”blot” er at opnå kommerciel enighed om vilkårene.

Lån i forbindelse med projektfinansiering

Der findes en række forskellige typer af lån, der kan benyttes i forbindelse med investering i ejendoms-projekter. Ved større projekter er investoren sædvanligvis nødsaget til at opsøge professionelle pengeinstitutter såsom banker.

Denne type af långiver stiller i hovedreglen en række strenge krav til optagelsen af lån, da banker ofte har en stærk forhandlingsposition og dermed kan tillade sig at opstille vilkår, der nærmest er umulige af forhandle sig ud af.

Fordele ved at anvende banklån

Fordelen ved at gå til en bank eller et pengeinstitut er, at der ikke gælder nogen lovbestemte formalia ved optagelse af banklån, hvorfor det kan være en forholdsvis hurtig måde at rejse kapital på.

Desuden er engangsomkostningerne ved optagelse af banklån relativt lave.

Ulemper ved at anvende banklån

Omvendt afgiver investoren ofte en betydelig kontrol til banken ved indgåelse af en aftale om banklån, da banker typisk i låneaftalen søger at begrænse låntagers handlefrihed, således at bankens kreditrisiko i mindst muligt omfang bliver påvirket af lånet.

Denne interesse i at begrænse risikoen ved projektinvesteringen står i nogen grad i kontrast til investorens interesser, da denne kan have et ønske om at tage chancer i håb om en stor økonomisk gevinst.

Kommercielle byggelån kan være en mulighed

Mange pengeinstitutter tilbyder dog såkaldte ’kommercielle byggelån’, hvilket er skræddersyede løsninger til netop byggeprojekter. Ved denne type lån kræver pengeinstitutterne dog ofte et ikke ubetydeligt indskud på mellem 40 % og 60 % af hovedstolen.

På den måde sikrer långiver sig, at investoren selv tør at påtage sig risiko i forbindelse med projektet og dermed tror på, at det kan blive en økonomisk succes.

Dette kan virke byrdefuldt for låntager, men til gengæld opnås der herved sædvanligvis en fordelagtig rente på finansieringen.

Grundet det relativt høje indskud, der skal rejses ved indgåelse af byggefinansiering, er denne finansieringsform således ikke noget, som man ”bare lige” anskaffer sig.

Investoren i ejendomsprojektet skal på forhånd have en væsentlig kapitalbeholdning ”at gå ind til” lånet med. Det kan derfor være et behov for at indgå andre låneaftaler eller rejse kapital gennem helt andre finansieringsformer, hvis investoren ikke på forhånd indestår med (betydelige) midler til indskuddet.

Syndikerede lån til kapitaltunge investeringer

Sommetider kan investorens kapitalbehov være så stort, at der ikke er én långiver, der ønsker at påtage sig risikoen for hele lånet.

I denne forbindelse kan såkaldte ’syndikerede lån’ være en løsning. Ved denne type lån går flere banker eller andre pengeinstitutter sammen om at yde ét samlet lån til én låntager.

Herved opnår hver bank en mindre (kredit)risiko, da risikoen spredes ud på flere parter. Det positive for låntageren ved denne type lån er, at denne kun behøver at forhandle én låneaftale på plads med én part, agentbanken, og således slipper for alle de omkostninger, der ville være ved at forhandle med hvert enkelt pengeinstitut separat og administrere flere parallelle låneaftaler.

Egenfinansiering ved projektinvesteringer

Et alternativ til fremmedfinansiering er omvendt egenfinansiering.

Denne finansieringsform er kendetegnet ved, at den kapital der tilføres selskabet henregnes til selskabets egenkapital.

Proceduren ved egenfinansiering er i langt højere grad lovreguleret, hvorfor det alt andet lige er mindre fleksibelt at ”skaffe” egenkapital end fremmedkapital.

Til gengæld har egenfinansiering den store fordel, at man ikke overlader kontrol til andre parter såsom långivere uden for selskabet.

Desuden vil egenfinansiering altid i nogen grad være nødvendig. Det skyldes flere faktorer:

1. For det første fordi selskabsloven opstiller nogle kapitalkrav for forskellige selskabsformer, der skal være opfyldt for overhovedet at drive selskab i Danmark.
2. Derudover er det i de fleste tilfælde må synes nødvendigt at ”polstre” et selskab med egenkapital for at mindske gearingen. Gearingen er en relativ størrelse, og det optimale niveau for denne afhænger af den enkelte situation. En høj gearing muliggør alt andet lige et højt afkast, hvilket jo åbenlyst er attraktivt for investorerne i et givent projekt. Omvendt er høj gearing som regel lig med høj risiko, hvilket blandt andet betyder, at det i hovedreglen vil være sværere og dyrere at skaffe yderligere lånekapital. Således må det ud fra det enkelte projekt vurderes, hvilket forhold mellem egenkapital og fremmedkapital, der vil være det optimale.

Få værdiskabende rådgivning om finansiering af ejendomsprojekter

Markedet for finansiering af ejendomsprojekter er i høj grad en særlig disciplin, hvor man er nødt til at sætte sig ind i det enkelte projekt, for at forstå hvordan dette bedst muligt finansieres.

Vi har hos DLA Piper mange års erfaring inden for dette område, og har derfor dygtiggjort os i at sikre det optimale udbytte af ejendomsprojektet ved blandt andet at rådgive i valg af finansieringsløsninger.